Gebiedsvisie Gemeente Schagen Zuidelijke dorpen

Wonen

De dorpen zijn in de naoorlogse periode sterk gegroeid. Vooral Warmenhuizen en Tuitjenhorn kregen diverse nieuwe woonwijken erbij. Een tendens die versnelde na de grootschalige ruilverkaveling van het Geestmerambacht die voltooid werd in de eerste helft jaren ’70. Voor de periode tot 2040 wordt een groei van ruim 1.300 woningen voor de drie kernen tezamen voorzien en daarmee spelen we ambitieus in op de regionale instroom vanuit het zuiden. Daarom blijven we in het huidige hoge tempo doorwerken aan plannen voor nieuwe woningen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. Met de vergroting van de woningvoorraad verwachten we de leefbaarheid en het draagvlak voor voorzieningen te ondersteunen ten behoeve van het behoud van sterke kernen.

Waarland

In 2024 had Waarland ruim 2.700 inwoners. Waarland kent een gestage toename van het aantal inwoners. Het aantal woonadressen in Waarland is ruim 1.100. De woningvoorraad in Waarland bestaat voor ruim 85% uit grondgebonden woningen waarvan bijna de helft uit vrijstaande woningen. De gemiddelde woningbezetting is met bijna 2,5 personen per woning relatief hoog. Voor de gehele gemeente Schagen is dat 2,2 personen per woning. In 2024 bestond bijna 40% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%). Dat verklaart de hogere woningbezetting.

In Waarland is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (28%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (22%).  De woningbehoefte in Waarland gaat daarom tot 2030 voornamelijk uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Daarnaast blijft er ook behoefte aan eengezinswoningen. De woningbehoefte gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 groeit de behoefte aan eengezinswoningen ten opzichte van de periode tot 2030. De behoefte gaat dan uit naar sociale en dure huurwoningen en betaalbare- en goedkope koopwoningen.

De ambitie voor Waarland is om in totaal 200 woningen tot 2040 toe te voegen aan de woningvoorraad. Deze ambitie is gebaseerd op de afspraken in de Woondeal NHN 2.0.

Het is de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De komende 5 jaar komen ongeveer 60 nieuwe woningen beschikbaar. Concrete woningbouwlocaties die tot 2030 in beeld zijn: Beemsterboerweg Bernadetteplantsoen en de Jonkerstraat. In de periode na 2030 is nog ruimte voor een groei van minimaal 140 woningen.  De dynamiek in Waarland met kleine plannen is groot. Deze plannen leveren ook een bijdrage aan het uitbreiden van de woningvoorraad.

Warmenhuizen

In 2024 had Warmenhuizen bijna 6.100 inwoners. Het aantal inwoners is de laatste 10 jaar nauwelijks gegroeid. Het aantal woonadressen in Warmenhuizen is bijna 2.700. De woningvoorraad in Warmenhuizen bestaat voor 85% uit grondgebonden woningen waarvan ruim 40% bestaat uit rijwoningen, gevolgd door vrijstaande woningen (31%). De gemiddelde woningbezetting is 2,3 personen per woning. Dat ligt dicht bij het gemiddelde voor de gehele gemeente Schagen van 2,2 personen per woning. In 2024 bestond 35% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is iets hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%).

In Warmenhuizen is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (29%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (24%).  De woningbehoefte in Warmenhuizen tot 2030 gaat daarom vooral uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Daarnaast blijft er ook behoefte aan eengezinswoningen. Dit gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 groeit de behoefte aan eengezinswoningen ten opzichte van de periode tot 2030. De behoefte gaat dan uit naar sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

De ambitie voor Warmenhuizen is om in totaal 810 woningen tot 2040 toe te voegen aan de woningvoorraad. Deze ambitie is gebaseerd op de Woondeal NHN 2.0. Hiermee kan Warmenhuizen een groei doormaken zonder het dorpse karakter te verliezen. Het is daarbij de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De komende 5 jaar komen ongeveer 220 nieuwe woningen beschikbaar op woningbouwlocaties die nu al in beeld zijn; Dergmeerweg, Remmerdel (Landsheer) en Noorderlicht. In de periode na 2030 is nog ruimte voor een groei met 590 woningen. Nieuwe potentiële woningbouwlocaties worden in deze gebiedsvisie verder verkend en opgenomen.

Tuitjenhorn

In 2024 had Tuitjenhorn bijna 3.900 inwoners. Tuitjenhorn kent een kleine maar gestage groei van het aantal inwoners in het afgelopen decennium. Het aantal woonadressen in Tuitjenhorn is bijna 1.600. De woningvoorraad in Tuitjenhorn bestaat voor meer dan 85% uit grondgebonden woningen waarvan 40% bestaat uit rijwoningen, gevolgd door vrijstaande woningen (32%). De gemiddelde woningbezetting is 2,3 personen per woning. Dat is gelijk aan de woningbezetting in Warmenhuizen en ligt dicht bij het gemiddelde voor de gehele gemeente Schagen van 2,2 personen per woning. In 2024 bestond 35% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is iets hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%).

In Tuitjenhorn is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (31%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (22%).  De woningbehoefte in Tuitjenhorn tot 2030 gaat daarom vooral uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Dit gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 is de behoefte aan gelijkvloerse woningen nog groot. De behoefte gaat dan uit naar alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koopwoningen.

De ambitie voor Tuitjenhorn is om in totaal 275 woningen toe te voegen. Deze ambitie is gebaseerd de Woondeal NHN 2040. Het is de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte.  De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De ontwikkeling van de Bogtmanweg is de grootste locatie voor de komende jaren en kan ongeveer 165 woningen herbergen. De overige 130 woningen komen na 2030 in beeld. Nieuwe potentiële woningbouwlocaties voor deze woningen worden in deze gebiedsvisie verder verkend en opgenomen.

Conclusie

Voor de drie dorpen tezamen is de ambitie om tot 2040 ruim 1.300 extra woningen toe te voegen. De nadruk in de woningbouwproductie zal voor alle drie de dorpen liggen bij gelijkvloerse woningen waaronder appartementen. Daarmee wordt een woningtype dominant in de bouwproductie dat tot nu toe in de dorpen nog ondergeschikt is gebleven. Het vraagt om een zorgvuldig ontwerp om deze schaalvergroting in te passen in het dorpse karakter.

De volledige gebiedsvisie is hier te vinden >